8 (800) 700-95-46  Бесплатная консультация с юристом

Налог с продажи приватизированной квартиры

Продажа приватизированной квартиры, которая находится менее 3 лет в собственности, — довольно сложная, но распространенная на сегодняшний день процедура. Ее осуществление возможно только тремя путями:

  1. с помощью оформления документа о купле-продаже имущества;
  2. через дарение;
  3. залог.

Что такое приватизация недвижимости

Что же такое приватизированная квартира? Это государственная недвижимость, которая проходит процесс приватизации и передается в собственность физическому или юридическому лицу.

Глобальный процесс приватизации начался еще в конце 20 века, в период перестройки. Тогда уничтожались основы коммунизма, в стране устанавливался капитализм. Необходимо было осуществить процесс разгосударствления, передать недвижимость, предприятия в частную собственность.

Реализация приватизированной квартиры может осуществляться как непосредственно после изъявления желания на то ее владельца, так и по решению соответствующих государственных органов.

Для осуществления данной процедуры необходимо собрать пакет документов, состоящий из следующих бумаг:

  • Необходимая для осуществления сделки техническая документация.
  • Документ, который подтверждает право на свободное владение и распоряжение имуществом.
  • Домовая книга и т. д.

Условия

Многие задаются вопросом: когда можно продать квартиру после приватизации? Реализовать имущество можно сразу после приватизации. Это право владельца. Никто не в праве отнимать у него данное право.

Но если лицо имеет в собственности недвижимость на протяжении срока, который не превышает трех календарных лет, то на него накладываются некоторые налоговые обязательства.

За деятельность, которая приносит ему дополнительный доход, владелец обязан внести плату в бюджет. НДФЛ составляет 13% от рыночной стоимости приватизированной квартиры.

Те же самые условия сохраняются и для случаев, когда лицо полноправно владеет приватизированной квартирой менее календарного года. Это регламентируется 220 статьей Налогового кодекса.

Итак, после того, как мы ответили на вопрос, через сколько можно продать квартиру после приватизации, стоит рассмотреть основные способы осуществления данной процедуры.

Оформления договора купли-продажи

Оформление договора купли-продажи является одним из способов реализации приватизированной квартиры. Но для этого необходимо собрать пакет документов. Его наполнение полностью зависит от особенностей и условий проведения процедуры. В него могут входить:

  • Документ, указывающий актуальную рыночную стоимость недвижимости.
  • Грамотно составленный договор купли-продажи.
  • Бумаги, подтверждающие проведение ремонта и перепланировки приватизированной квартиры.
  • Письменное соглашение соответствующих государственных органов на реализацию доли имущества, которое принадлежит лицу, не достигшему восемнадцатилетнего возраста.

Для осуществления сделки нужны следующие достоверные сведения:

  • Данные о местоположении, площади приватизированной квартиры.
  • Данные о правах на данное имущество иных лиц.
  • Рыночная стоимость недвижимости.

Дарение

Дарение считается сделкой, которая не несет за собой никакой материальной выгоды. Она не облагается государственными пошлинами. В некоторых случаях злоумышленники пытаются выдать процедуру дарения за куплю-продажу, чтобы освободиться от налоговых обязательств. Такие действия строго отслеживаются правоохранительными органами. Нарушители могут понести административное или уголовной наказание.

Это важно знать:  Налог на новую квартиру первые три года

Процедура дарения приватизированной квартиры осуществляется в несколько этапов:

  1. Первый из них — сбор необходимого пакета документов. Точный перечень бумаг стоит уточнить в соответствующих государственных органах. Подготовкой документов можно заняться самостоятельно. Но для того чтобы избежать ошибок, сохранить большое количество времени и сил, лучше обратиться к профессионалам. Они подготовят документы оперативно и грамотно, значительно ускорят ход процедуры.
    Далее необходимо согласовать условия договора дарения с государственными органами и лицами, которые имеют некоторые права на данный вид имущества. Это является неотъемлемым шагов для снижения риска возникновения судебных споров и разбирательств.
  2. Следующий шаг — заверение документа у нотариуса. Специалист должен поставить свою подпись на бумаге, осуществить процедуру ее регистрации. Это подтвердит законность и прозрачность сделки, беспристрастность ее сторон.
  3. Последний шаг — передача прав собственности другому лицу. Его право на собственность ранее приватизированной квартиры должно быть закреплено в регистрирующем органе Российской Федерации. Для этого необходимо обратиться к специалистам данной отрасли со всей документацией.

Подробнее о продаже приватизированных квартир можно узнать из видео:

Как исчисляется налог с продажи только что приватизированного имущества?

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ доходы физических лиц, полученные от продажи недвижимости, облагаются НДФЛ по ставке 13%.

Положениями п. 2 и 3 ст. 217.1 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы физических лиц, полученные от продажи объекта недвижимого имущества, при условии, что объект недвижимого имущества находился в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, а именно не менее трех лет — для объектов недвижимого имущества, право собственности на которые получено налогоплательщиком в результате приватизации.

Согласно ст. 7 этого закона право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, срок владения объектом недвижимости составит менее трех лет.

Сумма налога рассчитывается налогоплательщиком самостоятельно, исходя из фактически полученного дохода с учетом положений ст. 217.1 НК РФ. При этом положениями ст. 220 НК РФ налогоплательщику дается право выбрать наиболее выгодный вариант расчета НДФЛ, а именно:

согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ возможно воспользоваться имущественным вычетом в размере, не превышающем 1 млн руб.;

согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения имущественного вычета возможно уменьшить сумму дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой недвижимости.

Обратите внимание, что в вашем случае в связи с возникновением права собственности на реализуемую недвижимость после 1 января 2016 г. необходимо учитывать положения п. 5 ст. 217.1 НК РФ, в котором определено условие, что если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Это важно знать:  Особенности оформления дарственной на квартиру – плюсы, минусы и перспективы процедуры

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 220 НК при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на приобретение на территории РФ квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 млн руб. Согласно пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры налогоплательщик представляет документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

Обратите внимание, что абз. 4 пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ определяет право получения имущественного налогового вычета при приобретении квартиры в строящемся доме при обязательном наличии не только договора участия в долевом строительстве, но и подписанного сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятии его участником долевого строительства. То есть налогоплательщик вправе обратиться с заявлением в налоговый орган о предоставлении ему имущественного налогового вычета по доходам за тот налоговый период, в котором был подписан акт о передаче квартиры.

Если продажа приватизированной квартиры и подписание передаточного акта при приобретении новой квартиры по ДДУ происходит в одном налоговом периоде, то налогоплательщик может воспользоваться каждым из имущественных вычетов.

Если налоговые органы откажут в получении двух вычетов одновременно, такой отказ можно обжаловать.

Как исчисляется налог с продажи приватизированного имущества

Налог с продажи приватизированной квартиры в размере 13% возникает в случае реализации объекта, срок владения которым на праве собственности составил меньше трех лет. Существуют законные способы снизить суммы налоговых отчислений, либо избежать налогообложения. Рассмотрим эти варианты.

Какое имущество считается приватизированным

При приватизации объект, к примеру дом или квартира или их часть, переходит из государственной в частную собственность. Имущество, находящееся на государственном обеспечении, фактически не принадлежит проживающим там лицам. На неприватизированную квартиру распространяются ограничения в части совершения сделок: ее нельзя продать или подарить, она не может стать наследством.

Приватизация нередко называется разгосударствлением. Это означает, что после приватизации объект становится частной собственностью, что подтверждается свидетельством о праве собственности. При этом владельцами могут быть один или несколько человек, как при долевой собственности.

  • возможность совершать сделки с недвижимым имуществом. Собственник может сдать квартиру в аренду, подарить или продать;
  • объект переходит по наследству.

Единственный минус приватизации – на частную собственность, в отличие от муниципальной, по общему правилу не распространяются льготы при оплате коммунальных услуг.

Нормативная база

Вопрос определения размера налога строго регламентирован законом. Перед продажей приватизированной квартиры стоит ознакомиться со следующими нормативными актами:

  1. Налоговый кодекс РФ.
  2. ФЗ «О приватизации жилищного фонда РФ».

Особенности расчета налога

Продажа приватизированной квартиры влечет получение дохода продавцом. Данный доход будет облагаться налогом, согласно общему правилу, по ставке 13%.

Размер НДФЛ зависит от двух факторов:

  • соотношение кадастровой стоимости и реальной цены продажи;
  • право вычета.

При определении налоговой базы, начиная с января 2016 г. учитывается соотношение кадастровой стоимости недвижимости и ее заявленная цена продажи. Пунктом 5 статьи 217.1 НК закреплена норма, предусматривающая понижающий коэффициент. Он применяется, когда выручка от продажи меньше кадастровой цены квартиры умноженной на 0,7 (учитывается кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности). В этом случае налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости с учетом коэффициента 0,7. Такая мера призвана контролировать уровень НДФЛ, в случае если продавец сознательно занижает стоимость продаваемой квартиры.

Это важно знать:  Декларация на налоговый вычет за покупку квартиры в 2020 году

Вторая особенность заключается в том, что каждый налогоплательщик имеет право на имущественный вычет, который, согласно статье 220 НК РФ, выражается в сумме вычета, не превышающей 1 миллиона рублей . Дополнительно налогоплательщик имеет право на замену вычета. При этом доход можно уменьшить на расходы, которые возникли в связи с первоначальным приобретением объекта недвижимости. В случае с ранее приватизированной квартирой этот вариант не подходит, т.к. приватизация недвижимости является бесплатной.

Вычет в размере 2 млн. рублей также не применяется в случае сделки с приватизированной недвижимостью, т.к. собственник ничего не потратил на ее приобретение. Поэтому, если речь идет о продаже приватизированного жилья, максимальный размер вычета равен 1 млн. рублей. Использовать вычет можно раз за один налоговый период, по истечении которого право на вычет, связанный с продажей недвижимости, возобновляется.

Как рассчитать налог

  1. Произвести самостоятельно расчет налоговой базы.
  2. На основании полученных данных составить декларацию для налоговой.

На примерах рассмотрим три варианта расчета налога с разными условиями.

Для точного расчета суммы, которая будет уплачена в виде налога, необходимо знать следующие показатели:

  1. Точная цена продажи.
  2. Кадастровая стоимость квартиры.
  3. Дата регистрации объекта недвижимости в качестве собственности.
  4. Предполагаемая дата продажи.

В каких случаях налога нет

Приватизированная квартира – это такой тип недвижимости, который принадлежит гражданину на праве собственности.

При этом налог можно не платить, когда имущество находится в собственности больше 3 лет . Во всех иных случаях продавец обязан уплатить НДФЛ – 13% от стоимости объекта недвижимости. Возникает вопрос, нужно ли подавать декларацию в этом случае. Ответ – нет, при освобождении от налога продавец не обязан отчитываться по форме 3-НДФЛ, при условии, что иных сделок за отчетный период от не совершал.

Для сравнения, минимальный срок владения квартирой, который освобождает продавца от налога на доход с продажи, равен 5 годам для объектов, полученных в собственность иным способом, за исключением приватизации, наследования, договора дарения от близких родственников или договора ренты, а так же за исключение единственного жилья. Поэтому можно сделать выводы, что для лиц, приватизировавших жилье, установлены льготные условия для продажи.

Вывод: чтобы сэкономить при продаже ранее приватизированной квартиры, ее следует продавать после трех лет непрерывного владения. Обязанность расчета налога ложится на продавца. Уклонение от уплаты или сокрытие полученного дохода влечет нарушение налогового законодательства.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

»

Следующая
КвартираНалог на дарение квартиры не родственнику в 2020 году

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector