+7 (499) 110-92-57  Москва

+7 (812) 490-75-26  Санкт-Петербург

8 (800) 222-78-21  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

НДФЛ при продаже квартиры полученной по наследству

Краткое содержание

Для продажи унаследованной квартиры сначала следует официально вступить в наследство, а затем оформить право собственности на квартиру. Только после выполнения указанных процедур можно приступать к поиску покупателя и сбору необходимых документов.

Для продажи полученного по наследству жилого помещения, находящегося в собственности менее 3-х лет (при унаследовании после 1 января 2016 года — менее 5 лет), возникает необходимость уплаты подоходного налога (НДФЛ). Не стоит его путать с налогом на наследство, взимавшимся раньше после оформления наследства в свою собственность (сейчас отменен). Кроме того, при продаже недвижимости, полученной в наследство, предусмотрены налоговые льготы.

Перед тем, как принять решение о покупке унаследованной квартиры, покупателю следует удостовериться:

После заключения такая сделка подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

  • заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
  • документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

Налог в 2019 году на продажу унаследованной квартиры

В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в случае ее приобретения иным путем в соответствии ГК РФ (приватизация, дарение и т.д.) не имеет различий. Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц.

Но следует учитывать также ряд особенностей:

  • Если квартира находилась в собственности наследника более трех лет (при получении наследства начиная с 2016 года — пяти лет), то налог при продаже взиматься не будет (ст. 220 НК РФ).
  • Этот срок начинается исчисляться не с момента государственной регистрации или фактического принятия, а со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

С 1 января 2016 года в налоговых правилах произошли существенные изменения. В настоящее время подоходный налог на физических лиц, составляющий, как и ранее 13%, взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет.

Эти изменения не коснулись недвижимости, приобретенной в порядке:

  • приватизации;
  • наследования или дарения членом семьи или близким родственником;
  • договора пожизненного содержания с иждивением

Если срок менее 3 лет после вступления в наследство

Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

В п. 2 ст. 220 НК РФ урегулировано, что:

  • в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
  • налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
    • для граждан РФ — 13%;
    • для иностранных граждан — 30%.

Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.

Как продать без уплаты налогов

Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

  • если квартира находилась в собственности продавца более трех лет;
  • если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).

Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

  • инвалиды 1-й и 2-й группы;
  • инвалиды детства;
  • пенсионеры.

Продажа доли в собственности одним из наследников

При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа: владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

  1. Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
  2. Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме.
  3. Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически.
Это важно знать:  Налог на имущество при продаже квартиры: как перепродать квартиру без налогов

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

Порядок продажи квартиры

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство. После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

  • договор купли-продажи квартиры;
  • паспорта лиц, участвующих в сделке;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • документы из Росреестра:
    • свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
    • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
  • кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
  • справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

Договор купли-продажи

Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

  • При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
  • Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

  • сведения о сторонах сделки;
  • стоимость квартиры;
  • информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
  • срок и способ передачи денег.

После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

Регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

  • паспорт продавца и покупателя;
  • договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
  • квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

Налог при продаже квартиры, полученной по наследству

Квартира по наследству переходит к близким людям покойного владельца. Например, приемниками могут стать мать или сын наследодателя. Чтобы права получателя на оставленное имущество были официально признаны необходимо получить свидетельство о наследстве. Этот документ выдает нотариус, который сразу же после смерти гражданина заводит наследственное дело.

Открытие наследства происходит в день гибели наследодателя. В течение полугода у всех родственников или иных претендентов имеется возможность для вступления. Для совершения этого действия необходимо обратиться в нотариальную контору, которая относится к месту последней регистрации покойного.

Пропущенный срок не лишает прав на наследство, однако вступить в дальнейшем будет сложнее. Без предъявления уважительных причин бездействия заявителя суд может лишить прав на имущество умершего.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству, как и другие расходы ложатся на плечи наследников. Например, за выдачу документов или удостоверение копии завещания нотариус взимает отдельную плату. Нередко оплачивать нужно и за запросы на получение недостающих документов.

Основные этапы вступления и оформления квартиры

Вступление в наследство на квартиру – это одна из распространенных процедур, оформление которой не займет много времени или сил. Конечно, если нет споров между претендентами. Первый шаг после смерти близкого – это обращение к нотариусу с целью написания заявления о принятии наследства. Сделать это можно как лично, так и через представителя.

Это важно знать:  Какова стоимость услуг риэлтора или агентства недвижимости при покупке квартиры

При невозможности личного обращения приемник имеет право отправить заявление о вступлении почтой. Документ должен быть заверен у любого нотариуса и отправлен не позднее последнего дня 6-месячного срока с даты кончины наследодателя.

После написания заявления близкие покойного должны предоставить нотариусу все документы, касающиеся открытия наследства, своих прав и имущества. Основные бумаги – это:

  • Свидетельство о смерти.
  • Завещание или доказательства родства заявителя с покойным.
  • Выписка о месте проживания умершего.

Если наследодатель оставил завещание, то приемники должны найти этот документ. Узнать о его наличии можно у любого нотариуса, который может сделать запрос в единую базу данных. При отсутствии завещания или невозможности установить его наличие права приемников определяются на основании законной очередности. Чтобы доказать свою принадлежность к наследодателю можно предоставить юристу свидетельство о браке или рождении.

В составе наследственной массы может быть любое личное имущество наследодателя. При вступлении нотариусу понадобятся все документы, которые указывают на право собственности умершего в отношении определенных объектов имущества. При наследовании квартиры наследники должны подготовить следующие документы:

  • Договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве.
  • Свидетельство о собственности, выписка из ЕГРП.
  • Технический и кадастровый паспорт БТИ.
  • Кадастровый план и оценка стоимости жилья.

Неприватизированная квартира не является объектом личной собственности наследодателя, однако прописанные приемники имеют право на дальнейшее использование жилого помещения с возможностью приватизации.

Налог на наследство – размер и оплата

Налоги с продажи квартиры – не единственная крупная статья расходов при получении наследства. Приемникам необходимо оплатить госпошлину, которая является своеобразным налогом при получении наследственного имущества после смерти гражданина.

В течение полугода после смерти наследодателя нотариус рассматривает предоставленные документы и ведет наследственное дело. По истечении этого срока специалист установит права каждого претендента и выдаст им свидетельства о наследстве. С этим документом получатели могут осуществить перерегистрацию имущества в свою пользу.

На основании статьи 333.24 Налогового кодекса РФ, размер госпошлины определяется как процентное соотношение от оценочной стоимости имущества, например, квартиры. При получении недвижимости, приемники платят:

  • 0,3% от цены жилья, если получатели входят в 1 или 2 очередность наследования по закону.
  • 0,6% от стоимости помещения, если претенденты не являются получателями 1 или 2 очереди.

Максимальная сумма для основных кандидатов (1 и 2 круга) – сто тысяч рублей, для всех остальных наследников – один миллион рублей. статьи 333.24 НК РФ освобождает от уплаты госпошлины наследников, которые проживали с наследодателем до его смерти в одной квартире.

Кто имеет право на квартиру после смерти ее владельца?

Продажа наследуемого имущества – это одно из прав распоряжения приемников. Однако получить такую возможность могут только определенные лица после полного оформления вступления.

Можно ли получить налоговый вычет при продаже квартиры полученной по наследству

Существенной материальной поддержкой для наследника может стать имущественный налоговый вычет по наследству. Суть этой льготы заключается в обеспечении налогоплательщика скидкой на погашение общеобязательных сборов. Однако воспользоваться привилегией вправе лишь определенные категории субъектов-плательщиков, которые отвечают установленным критерием освобождения от финансового обязательства.

Обязательность уплаты НДФЛ

Уплата установленных законодательством налогов и сборов относится к конституционным обязанностям российских граждан. При этом в категорию налогоплательщиков входят резиденты, постоянно проживающие в пределах России, нерезиденты, иностранцы и лица без гражданства. Освобождение от перечисления обязательных платежей допускается только для нескольких категорий субъектов.

Отношения в сфере налогообложения детально регулируются Налоговым кодексом РФ. Главным финобязательством особы выступает выплата в пользу государства налога с доходов физических лиц. Размер перечисления в госбюджет зависит от объемов полученной прибыли. Поскольку владелец, который отчуждает недвижимость, получает деньги в качестве вознаграждения, такой доход тоже облагается.

Наследник, который решил продать приобретенный объект, должен отдать часть вырученных средств. Однако в некоторых ситуациях законодатель позволяет воспользоваться особой скидкой. Речь идет о специальном вычете при продаже квартиры, полученной по наследству.

Важно! В 2019 размер ставки налогообложения составляет 13% для резидентов и 30% для нерезидентов. Соответствующее правило закреплено в ст. 224 НК РФ.

Продажа наследства

Лицо, унаследовавшее жилье, вправе владеть, пользоваться и распоряжаться приобретенной собственностью. Гражданин может использовать помещение для собственного проживания, сдать его в аренду или отчудить. Закон не устанавливает никаких ограничений полномочий собственника.

Обязательным условием, с которым связано появление законных оснований для продажи наследственной недвижимости, признается вступление в права наследника и надлежащее оформление собственности. На практике законно реализовать имущество можно только по истечении 6-месячного срока с момента смерти наследодателя. Именно в этот период получатель вступает в свой статус и фиксируется отказ других потенциальных претендентов от прав на вещи умершего.

Продавец помещения должен подготовить пакет необходимой документации, осуществить сделку и выплатить проценты с полученного дохода. Пакет требуемых бумаг включает:

  • правоустанавливающий акт;
  • выписка из ЕГРН;
  • при необходимости — согласие второго из супругов;
  • техпаспорт объекта;
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • подготовленный экземпляр договора купли-продажи.

Главные правила налогообложения

Продавец недвижимого наследства платит в бюджет государства 30% или 13% от цены квартиры. Меньшее значение применяется для резидентов, а увеличенная ставка актуальна для нерезидентов. В качестве базы рассматривается стоимость предмета, указанная в соглашении. Во избежание обязательных расходов стороны могут договориться и умышленно занизить цену, указанную в договоре.

Это важно знать:  Когда нужно платить налог государству с продажи квартиры

Для того чтобы сделать невозможным использование фиктивных показателей, законодатель закрепил понятие кадастровой стоимости объекта. Это значение регулярно пересматривается. Если договорная сумма окажется меньше законодательно урегулированных стандартов, размер налога рассчитывается с кадастрового тарифа, умноженного на понижающий коэффициент 0,7.

Длительность владения недвижимостью

Законодатель освобождает отчуждателя от обязанности платить налоги, если продолжительность владения реализованным имуществом превышает минимальный предельный срок. 01.01.2016 внесены изменения в нормативно-правовые акты относительно необходимого отрезка времени, в течение которого претендент на льготу должен носить статус собственника. Утвержденные нововведения актуальны и в 2019.

Какой срок владения наследственным имуществом позволяет претендовать на аннуляцию налогового взыскания при последующей продаже объекта?

Согласно ст. 217.1 НК наследник при отчуждении унаследованной квартиры не платит обязательный сбор с доходов, если такое имущество находилось в его собственности не менее 5 лет. Для близких родственников наследодателя этот порог снижен до 3 лет. Отсчет начинается с момента государственной регистрации прав собственника на вещь.

Жилой объект можно продать и раньше, однако тогда придется выплатить налоговые начисления. В такой ситуации лицо вправе воспользоваться другими преференциями, например, налоговым вычитанием. Размер взноса зависит от отнесения плательщика к категории резидента или нерезидента.

Имущественный вычет

Порядок, согласно которому можно воспользоваться финансовой преференцией, предусмотренный НК России. ИНВ необходим в тех случаях, когда нет оснований претендовать на освобождение от налогов. Он представляет собой твердую сумму, на которую можно уменьшить размеры обязательных отчислений.

Гражданин, который продает жилое помещение стоимостью до 1 млн., вообще не платит государственного побора. Если гражданин реализует жилище за 4 млн., пошлина взимается только с суммы 3 млн. Это означает, что продавцу необходимо заплатить государству не 520 тыс., а всего 390 тыс. рублей. Экономия достаточно существенна.

Претенденты на послабления

Действующий НК закрепляет следующее правило — ИНВ полагается только субъектам, к которым применяется ставка в 13%. Если на момент подписания и регистрации договоренности персона владела статусом нерезидента, нужно уплатить 30% цены имущества в качестве госпошлины. При таких раскладах претендовать на финансовую скидку не позволено.

Важно! Резидентом считается физическое лицо, непрерывно находящееся на территории России не менее 183 календарных дней в течение одного года.

Вычет предоставляется один раз на один объект. Однако совладельцы наследственной массы вправе при отчуждении общей собственности использовать скидку на каждого субъекта. Для этого нужно, чтобы каждый владелец оформил отдельное соглашение купли-продажи своей доли. Если квартира принадлежит 2 членам семейства, уменьшить налоговую базу можно на 2 млн. рублей.

Льготная альтернатива

Закон позволяет наследнику выбрать один из нескольких вариантов легальной финподдержки. Первый способ — это ИНВ. Другой метод получения помощи заключается в сокращении прибыли от продажи жилплощади на объем расходов на ее приобретение. На первый взгляд, такая опция не подходит для правоотношений в сфере наследования, поскольку вещь переходит от одного владельца к другому бесплатно.

Однако детальные разъяснения по этому вопросу можно найти в письме Минфина от 22.03.2018. Министерство выразило позицию по случаям, когда квартира наследуется с ипотекой. При таких обстоятельствах к наследнику переходят не только права, но и обязанность погашения ипотечного кредита. Ежемесячные выплаты основного долга, процентов, штрафов и комиссий приравниваются к расходам, связанным с получением помещения в собственность. Поэтому приобретатель вправе выбрать второй метод налогового послабления, который предвидит уменьшение прибыли на объемы финансовых трат.

Декларирование и порядок погашения пошлины

Сбор с доходной части после реализации жилой недвижимости следует выплатить по реквизитам местного управления ФНС. Срок расчета — до 15 июля года, следующего за годом отчуждения. Продавец также должен до 30 апреля задекларировать прибыль по договору продажи. Декларацию можно заполнить на бланке установленной формы вручную или сформировать электронный вариант на сайте ФНС РФ. Существуют также специальные онлайн программы для налогоплательщиков, с помощью которых обеспечивается необходимое информирование.

Заключение

ИНВ может предоставляться лицу, которое продает унаследованную недвижимость и не имеет права на освобождение от госпошлины. Отчисление устанавливается в твердой фиксированной сумме. Такая льгота имеет разовый характер. Правом на вычитание в России пользуются только резиденты. Освобождаются от налогообложения продавцы, владеющие наследством минимально 5 лет до заключения сделки. Если приобретатели относятся к числу родных, этот срок сокращается до 3 лет.

»

Следующая
КвартираНалоговый вычет при продаже доли в квартире

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector