+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Имущественный вычет на неотделимые улучшения

Приобретена квартира в общую совместную собственность за счет денежных средств, предоставляемых банком (ипотека). Кредитный договор заключен с одним из покупателей.

При определении доходов, облагаемых в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ по ставке 13%, налогоплательщик имеет право уменьшить их на предусмотренные ст. 220 НК РФ имущественные вычеты.

Налоговым законодательством закреплено право налогоплательщика на имущественный вычет в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 млн руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

При этом в подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ предусмотрено, что в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться расходы на приобретение отделочных материалов и расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.

Однако принятие к вычету подобных расходов зависит от условий договора, на основании которого приобретается квартира. Если договором предусмотрено приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них, то расходы на неотделимые улучшения можно принять к вычету. Если же договор такого условия не содержит, то и принять к вычету расходы на достройку и отделку приобретенной квартиры невозможно (абз. 12 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, письма ФНС России от 28.10.2008 № 3504/644@ и от 29.05.2007 № 04202/000476@).

Соответственно проценты, уплаченные по кредиту в части сумм, израсходованных на отделку и ремонт квартиры, могут включаться в имущественный вычет, если такие расходы учитываются в составе имущественного налогового вычета.

Из вопроса не ясно, на каких условиях был заключен договор купли­продажи квартиры. Если в нем не фигурирует «не завершенная строительством квартира без отделки», а имеет место просто «квартира», налоговый орган прав.

Письмо УФНС по г. Москве от 21 июня 2012 г. N 20-14/54629@ — имущественный вычет на осуществление неотделимых улучшений квартиры

Вопрос: Можно ли получить имущественный вычет по расходам
на осуществление неотделимых улучшений квартиры при ее приобретении?

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ

от 21 июня 2012 г. N 20-14/54629@

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220
Налогового кодекса РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного
налогового вычета, в частности, в сумме фактически произведенных
налогоплательщиком расходов:

— на новое строительство либо приобретение на территории
Российской Федерации квартиры или доли (долей) в ней;

— на погашение процентов по целевым займам (кредитам),
полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и
фактически израсходованным на указанные цели;

— на погашение процентов по кредитам, полученным от банков,
находящихся на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования
(перекредитования) кредитов на указанные выше цели (абзац введен Федеральным
законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ и вступил в силу с 1 января 2010 года).

Общий размер имущественного налогового вычета,
предусмотренного вышеуказанным подпунктом, не может превышать 2 млн. руб. (в
редакции Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ) без учета сумм,
направленных на погашение процентов.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет, в
частности, при приобретении квартиры, доли (долей) в ней на основании договора
купли-продажи налогоплательщик представляет документы, подтверждающие право
собственности на приобретенную квартиру или долю (доли) в ней.

Это важно знать:  Программа «Молодая семья» - перспективы и особенности в 2017 году

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется
налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также
платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт
уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции
к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со
счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке
материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных
продавца и другие документы).

Таким образом, право на указанный выше имущественный
налоговый вычет у налогоплательщика возникает в момент соблюдения всех условий
его получения, определенных подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса
РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь
(товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется
принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан
оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно представленной копии договора купли-продажи данный
договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета
договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или
представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в
устной или письменной форме, до заключения данного договора.

Учитывая, что в представленной копии договора купли-продажи
определена цена приобретаемой квартиры, налогоплательщик вправе претендовать на
получение имущественного налогового вычета в размере затрат, связанных с
приобретением данной квартиры, в сумме, определенной договором купли-продажи.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ определен перечень
объектов, при приобретении которых налогоплательщик вправе претендовать на
получение имущественного налогового вычета. Предоставление имущественного
налогового вычета в сумме расходов на приобретение налогоплательщиком
неотделимых улучшений, произведенных в квартире, НК РФ не предусмотрено.

Приведенный выше расчет размера процентов по сумме кредита,
направленной непосредственно на приобретение жилья, может быть произведен самим
налогоплательщиком и приложен к декларации по налогу на доходы физических лиц.
Основание: письмо ФНС России от 31.03.2011 N КН-3-3/1008.

Вычет НДС по неотделимым улучшениям: позиция Пленума ВАС

Если арендатор планирует проводить работы по улучшению арендованного объекта, в первую очередь ему нужно выяснить, согласен ли на них арендодатель. Если да, то в договор аренды (либо дополнительное соглашение к нему, если договор аренды уже составлен) рекомендуется включить:

  • описание работ, связанных с улучшением объекта аренды (напомним, здесь различают отделимые и неотделимые улучшения – ст. 623 ГК РФ);
  • источник финансирования работ (далее будем говорить о неотделимых улучшениях);
  • порядок определения стоимости неотделимых улучшений (в случае возмещения таковой).

Все это важно, ведь от условий договора будет зависеть вычет «входного» НДС по товарам (работам, услугам), использованным при создании неотделимых улучшений объекта аренды.

Не так давно на этом заострил внимание Пленум ВАС в Постановлении от 30.05.2014 № 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость». Выводы, сделанные в п. 26 этого документа, сегодня в центре нашего внимания.

Итак, вычет «входного» НДС по неотделимым улучшениям будет зависеть от условий договора. В пункте 26 Постановления № 33 Пленум ВАС рассмотрел три возможных ситуации:

  • арендодатель компенсирует стоимость неотделимых улучшений;
  • неотделимые улучшения – это часть арендной платы;
  • капитальные вложения в объект аренды арендатор производит помимо уплаты арендодателю арендной платы, и их стоимость не компенсируется.

Арендодатель компенсирует стоимость неотделимых улучшений

Арендатор в этом случае начисляет на стоимость улучшений (без НДС) налог по ставке 18% (см. также письма Минфина России от 25.02.2013 № 03‑07‑05/5259, ФНС России от 30.12.2010 № КЕ-37-3/19032), составляет счет-фактуру, второй экземпляр которого передает арендодателю.

К сведению

С 01.10.2014 арендатор вправе не составлять счет-фактуру в случае передачи неотделимых улучшений (результатов выполненных работ) арендодателю, не являющемуся плательщиком НДС или освобожденному от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС. Для этого требуется письменное согласие сторон сделки о несоставлении счетов-фактур (пп. 1 п. 3 ст. 169НКРФ в редакции Федерального закона № 238‑ФЗ).

Поскольку речь идет об облагаемой НДС операции, арендатор вправе рассчитывать на налоговые вычеты «входного» НДС, выставленного поставщиками товаров (работ, услуг), использованных при создании неотделимых улучшений.

Это важно знать:  Временная регистрация в РФ – угрозы для собственников со стороны иностранцев и государственной власти

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не определено договором аренды.

Из изложенного следует, что в соответствии с законодательством право собственности у арендатора возникает только на отделимые улучшения.

Относительно неотделимых улучшений законодатель предусмотрел другой правовой режим – возмещение арендодателем арендатору затрат на эти улучшения. При этом право собственности на неотделимые улучшения у арендатора не возникает, поскольку арендуемое помещение с неотделимыми улучшениями представляет собой единое целое – неделимую вещь (ст. 133 ГК РФ), имеющую собственника – арендодателя.

Учитывая обстоятельства, установленные по спорному эпизоду, судебные инстанции пришли к правомерному выводу, что спорные неотделимые улучшения, произведенные заявителем в период действия договоров аренды, не могли быть переданы арендодателю в смысле ст. 39 НК РФ, и следовательно, их стоимость не образует самостоятельный объект обложения НДС; исполнение арендатором обязательства, возложенного на него договором аренды и законодательством РФ по возврату имущества арендодателю, не может приравниваться к понятию «реализация имущества».

Арендодатель, в свою очередь, при наличии выставленного арендатором счета-фактуры, оформленного с учетом требований п. 1, 5 ст. 169 НК РФ, имеет право принять предъявленный арендатором НДС к вычету в общеустановленном порядке (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ) либо включить сумму налога в расходы при исчислении налога на прибыль (НДФЛ) на основании ст. 170 НК РФ.

В учете арендодателя – плательщика НДС при этом будут сделаны следующие бухгалтерские записи:

Содержание операции
Отражены затраты на неотделимые улучшения

Отражен НДС, предъявленный арендатором

Затраты на модернизацию отнесены на увеличение стоимости объекта*

Принят к вычету НДС

Компенсированы арендатору затраты на неотделимые улучшения

* Предъявить НДС к вычету можно на дату принятия к учету неотделимых улучшений.

Неотделимые улучшения = арендная плата

Договором аренды предусмотрен зачет произведенных неотделимых улучшений в счет арендной платы.

Исходя из разъяснений Пленума ВАС, можно сделать предположение, что именно этот («арендный») счет-фактура – основание для вычета «входного» НДС, предъявленного поставщиками товаров (работ, услуг), использованных при создании неотделимых улучшений.

Счет-фактуру, выставленный арендодателем, арендатор отразит в книге покупок.

А что насчет тех счетов-фактур, которые арендатор получал от поставщиков? Выходит, что регистрировать в книге покупок их не надо, нужно занести лишь в журнал учета счетов-фактур? Но этот НДС-регистр в скором времени вообще будет предназначен для ограниченного круга лиц.

К сведению

С 2015 года журнал учета счетов-фактур обязаны будут вести лишь посредники, в том числе «освобожденцы» (по ст. 145 НК РФ), «спецрежимники», в случае выставления и (или) получения ими счетов-фактур при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров комиссии, агентских договоров, предусматривающих реализацию и (или) приобретение товаров (работ, услуг), имущественных прав от имени комиссионера (агента), или на основе договоров транспортной экспедиции, а также при выполнении функций застройщика. Это установлено абз. 1 п. 3.1 ст. 169 НК РФ (в редакции Федерального закона № 238‑ФЗ).

Здесь же (абз. 2) уточнено: рассматриваемая норма применяется к налогоплательщикам, осуществляющим предпринимательскую деятельность на основе договоров транспортной экспедиции, в случае определения ими налоговой базы как суммы дохода, полученной в виде вознаграждения при исполнении данных договоров.

Для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность на основе договоров транспортной экспедиции, не являющихся плательщиками НДС либо являющихся налогоплательщиками, освобожденными от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога, положения абз. 1 п. 3.1 ст. 169 НК РФ применяются в случае, если при определении ими налоговой базы в порядке, установленном гл. 23, 25, 26.1 и 26.2 НК РФ, в составе доходов учитываются доходы в виде вознаграждения при исполнении данных договоров.

В журнале учета полученных и выставленных счетов-фактур не подлежат регистрации счета-фактуры, выставленные на сумму дохода в виде вознаграждения при исполнении указанных договоров.

Однако подобные рассуждения, на наш взгляд, нарушают методологию учета.

По сути, в данном случае следует отразить погашение обязательства (по уплате арендной платы) зачетом при возникновении встречного требования (по уплате стоимости неотделимых улучшений).

Пример

В договоре прописано, что арендатор в счет арендной платы проводит реконструкцию объекта аренды (здания), в ходе которой будут произведены неотделимые улучшения. С месяца, в котором начнутся работы, арендатор перестанет перечислять арендную плату арендодателю.

В октябре 2014 года арендатор начал проводить соответствующие работы, привлекая для этих целей подрядчиков. Следовательно, с этого месяца плата за аренду здания не вносится.

В бухгалтерском учете арендодателя при этом будут сделаны следующие бухгалтерские записи:

Содержание операции
В октябре и ноябре 2014 года

Отражена в составе выручки сумма арендной платы

Начислен НДС с реализации

В декабре 2014 года

Отражена в составе выручки сумма арендной платы

Начислен НДС с реализации

Отражена стоимость полученных от арендатора неотделимых улучшений*

Отражен НДС по неотделимым улучшениям

НДС предъявлен к вычету

Произведен взаимозачет в счет арендной платы за IV квартал

Ежемесячно с января по июль 2015 года

Отражена арендная плата

Начислен НДС с реализации

Произведен взаимозачет в счет арендной платы

* Арендодатель при получении от арендатора неотделимых улучшений на основании п. 5, 6 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» и п. 42 Методических указаний по учету ОС либо учитывает их стоимость как отдельный объект ОС и начисляет по ним амортизацию с месяца, следующего за месяцем принятия неотделимых улучшений к учету (если срок полезного использования таких улучшений существенно отличается от СПИ переданного в аренду имущества), либо увеличивает на стоимость неотделимых улучшений первоначальную стоимость этого имущества и начисляет амортизацию уже исходя из его увеличенной стоимости.

В рассматриваемом случае произошла реконструкция объекта аренды (то есть стоимость улучшений увеличивает стоимость объекта аренды).

Арендатор, в свою очередь, сделает такие бухгалтерские записи:

Содержание операции
В октябре и ноябре 2014 года

Списана на расходы арендная плата за месяц

Отражен «входной» НДС по арендной плате

Налог принят к вычету

В декабре 2014 года

Выполнены строительные работы по реконструкции здания

Отражен «входной» НДС, предъявленный подрядчиками

НДС принят к вычету

Оплачены работы подрядчика

Списана на расходы арендная плата за месяц

Отражен «входной» НДС по арендной плате

Налог предъявлен к вычету

Списана стоимость неотделимых улучшений, подлежащая зачету в счет арендной платы*

Начислен НДС по реализации арендодателю неотделимых улучшений (капвложений в арендованное здание)

Произведен взаимозачет

Ежемесячно с января по июль 2015 года

Списана на расходы арендная плата за месяц

Отражен «входной» НДС по арендной плате

Произведен взаимозачет

* В случае если в соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю, затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов (п. 35 Методических указаний по учету ОС).

Как видим, и арендатор, и арендодатель «остаются при вычете НДС».

Некомпенсируемые капитальные вложения сверх арендной платы

Стоит также обратить внимание на такой момент. По мнению компетентных органов, при возврате арендодателю объекта аренды по окончании договора вместе с ним передаются и неотделимые улучшения. При этом у арендатора возникает объект налогообложения, причем независимо от того, компенсирует арендодатель стоимость улучшений или нет (безвозмездная передача). Подтверждение тому находим в упомянутых выше письмах Минфина России № 03‑07‑05/5259, ФНС России № КЕ-37-3/19032.

К сожалению, Пленум ВАС разъяснений на этот счет в Постановлении № 33 не дал.

»

Следующая
Общеправовые вопросыЗапрос о действующих решениях о приостановлении ФНС по ИНН

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector